相続税

  • 投稿
  • 2015/03/18
  • 編集
  • 2015/03/18

相続税計算の際の、不動産の評価について教えてください

不動産の評価

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相続財産の中に土地や家屋などの不動産がある場合、それらを一定の基準で評価して相続財産としての価格を決定します。

不動産評価は、土地と家屋で別の評価をしなければいけません。

土地においてはその項目ごとに評価を行い、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類の方式があります。家屋においては基本的に固定資産税と同価格になりますが、いくつかの特例や相続税の減額措置があります。

不動産の評価

相続財産の中に、宅地用や田畑などの「土地」や、住宅や事業用の「家屋」といった「不動産」が含まれている場合、それらも相続税の計算における相続財産に含まれます。その際、その評価額は実際に売買した価格が適用されるのではなく、一定の基準によって相続財産としての価格が決定されます。

 

土地の評価

土地の価格を決定する場合、その評価方式には「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があり、その土地の状態に応じていずれかの方式が適用されます。なお、土地は「宅地」や「田」、「畑」などの地目ごとに評価を行います。

 

路線価方式

路線価方式は、その土地が路線(道路)に面している場合に適用される評価方式で、その基準となるのは路線ごとに設定されている「路線価」と、その土地の面積によります。

計算式は、以下の通りになります。

【路線価方式の計算】
評価額=路線価×土地の形状等に応じた各種補正率(奥行価格補正率など)×土地の面積(㎡)

 

一般的に、売買取引時価(実勢価格)の70~80%程の価格になります。路線価は、国税庁のホームページから確認することができます。

 

倍率方式

倍率方式は、その土地が路線価が設定されていない地域にある場合に適用される計算方式です。その場合、その土地の固定資産税評価額に、一定の倍率をかけて計算されます。倍率は、その土地が国道や県道に面しているなどの条件によって決まります。

固定資産税評価額は、総務大臣が定めた評価基準に基づいて市町村が決定する価格で、実際の不動産の取引価格の70%ほどに設定されることが多いです。市町村役場などで確認することができます。

なお、土地の価格はこれら以外にも「実勢価格」と「公示価格」があり、これに「路線価」と「固定資産税評価額」をあわせて「一物四価」と呼ばれています。

 

家屋の評価

家屋の場合、基本的には固定資産税評価額がそのまま相続財産の金額として適用されます。ただし、一定の場合においては例外的に一定の倍率などで調整されたり、相続税の減額措置の対象となる場合があります。

 

賃貸されている不動産

相続財産となる不動産が賃貸されている場合、その権利関係に応じて評価額が調整されます。一般的には相続財産としての評価額が減額されます。

 

住居用および事業用の不動産

相続財産となる不動産が住居用もしくは事業用に使われている場合、その限度面積までの部分については相続税の計算における不動産の評価額の一定割合を減額する特例措置が設けられています。法改正により、相続の開始が平成27年1月1日の前後で適用される限度面積等の規定は異なります。


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